Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.


Czy muszę zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, wiąże się z podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wysokość tego podatku wynosi 19 procent i jest on liczony od wysokości dochodu. W jaki sposób go wyliczyć przeczytasz w dalszej części artykułu.  

Pamiętaj, że okres 5 lat liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Oznacza to, że jeżeli nabyłeś nieruchomość w 2014 r. i  nie chcesz płacić tego podatku, to dopiero w 2020 r. będziesz mógł ją sprzedać. Roku 2014 nie liczymy, a więc musi minąć 2015, 16, 17, 18 i 19.

Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Dzięki zmianom w prawie (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), obowiązującym od 2019r, okres 5-letni trochę inaczej wygląda w sytuacji:

Nieruchomość nabyta w drodze spadku

Od 1 stycznia 2019 roku 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie) tej nieruchomości/prawa majątkowego przez spadkodawcę. Do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości możesz zaliczyć również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej wysokości, w jakiej wartość zbywanej rzeczy (lub zbywanego prawa) odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków

W przypadku sprzedaży nieruchomości małżonków (które zostały nabyte wcześniej do majątku wspólnego lub wybudowane w trakcie trwania małżeństwa na zasadach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej), gdy do ich sprzedaży dojdzie po ustaniu ww. wspólności małżeńskiej,  5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie) nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Obowiązki wobec Urzędu Skarbowego – czyli co, gdzie i kiedy?

Jeżeli sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat, jesteś zobowiązany do powiadomienia o tym urzędu skarbowego. Jest to warunek konieczny aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Służy do tego formularz PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po tym, w którym sprzedałeś nieruchomość.

W zeznaniu powinieneś wykazać kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zarówno tego, który podlega opodatkowaniu, jak i tego, który jest zwolniony z opodatkowania.

Co ważne w PIT-39 wpisujesz dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe poniosłeś do dnia złożenia zeznania, czy też planujesz je ponieść  dopiero w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
 

Powyższych zasad nie trzeba stosować w sytuacji:

  • budowy i sprzedaży budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
  • kiedy przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Jak uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?

Sprzedając prywatną nieruchomość w okresie 5-letnim, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, możesz skorzystać ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF). Warunkiem skorzystania z ulgi, jest przeznaczenie środków otrzymanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Dzięki ostatnim zmianom masz na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś nieruchomość.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in:

  • nabycie budynku mieszkalnego,
  • nabycie lokalu mieszkalnego (odrębna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia
  • zamiana nieruchomości

Szczegółowy wykaz dopuszczalnych wydatków na własne cele mieszkaniowe został sformułowany w art. 21 ust. 25 UPDOF. Przed podjęciem decyzji na temat wydatkowania środków ze sprzedaży, upewnij się, czy Twój cel znajduje się w ustawie.

Co ciekawe, nieruchomości, na które zostaną wydatkowane środku, mogą znajdować się na terenie państw członkowskich Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Podsumowanie — sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.

Planując sprzedaż nieruchomości, upewnij się, czy minął termin 5 lat od czasu jej zakupu lub jej otrzymania np. w formie darowizny. Każdy z nas chce otrzymać jak najwyższą cenę ze sprzedaży. Czasem tylko kilka miesięcy dzieli nas od tego, aby być zwolnionym z konieczności zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości.

Zdarzają się sytuacje, że o podatku dowiadujemy się dopiero podczas transakcji u notariusza. Dlatego mam nadzieję, że mój artykuł pomoże Ci podjąć decyzję w odpowiednim dla Ciebie momencie.