Rachunek powierniczy a prawo
Tak w dużym skrócie można opisać zasadę działania rachunku powierniczego. Obowiązek prowadzenia takiego konta bankowego został nałożony na deweloperów mocą ustawy deweloperskiej z 2011 roku, której celem było lepsze zabezpieczenie interesów kupujących. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wzmocniła pozycję kupującego w transakcjach z deweloperami. Zapewniła również lepszą ochronę jego interesów oraz wpłacanych na poczet zakupu pieniędzy.
Deweloper musi odtąd założyć rachunek powierniczy do każdej realizowanej inwestycji. Prowadzony jest na podstawie umowy z bankiem i to bank sprawuje kontrolę nad wpłacanymi tam środkami. Jest to więc bankowe zabezpieczeniem środków finansowych w transakcjach między kupującym a sprzedającym. Nabywcy na ten rachunek wpłacają pieniądze tytułem zakupu, a deweloper otrzymuje je dopiero, gdy spełni określone w umowie warunki. Pieniądze gromadzone na rachunku nie są własnością dewelopera i mogą być wydane jedynie na określony w umowie cel, czyli realizację konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Typy rachunku powierniczego Rachunek powierniczy może mieć formę otwartą lub zamkniętą. Rachunek otwarty służy do gromadzenia tam środków, którymi deweloper może dysponować w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wypłata zgromadzonych na nim wpłat następuje na podstawie harmonogramu prac, który stanowi załącznik do umowy z bankiem. Z reguły odbywa się to po ukończeniu kolejnego etapu inwestycji. Rachunek otwarty może posiadać gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Pierwszy rodzaj zabezpieczenia gwarantuje kupującemu natychmiastową wypłatę środków z rachunku powierniczego w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości lub odstąpienia od umowy. Nabywca dzięki temu odzyskuje pieniądze bez konieczności przechodzenia przez długą drogę sądową. Gwarancja ubezpieczeniowa dla nabywcy działa tak samo, tyle że wypłaty środków dokonuje ubezpieczyciel. Bez względu na rodzaj gwarancji wygasa ona z chwilą przeniesienia na nabywcę prawa własności domu lub mieszkania. Rachunek powierniczy zamknięty natomiast jest kontem, na którym wpłaty kupujących gromadzone są i przetrzymywane do czasu ukończenia inwestycji. Oznacza to, że deweloper kapitał na jej realizacje musi albo posiadać, albo uzyskać w drodze kredytowania. Wypłata środków z takiego rachunku następuje jednorazowo po ukończeniu inwestycji, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości i przedstawieniu bankowi aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności zawartej z kupującym.
Jak działa rachunek powierniczy?
Zasada działania rachunku powierniczego nie wynika jednak z ustawy deweloperskiej, a z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku prawo bankowe. Jest to bowiem instrument, który może być stosowany między dwoma stronami, z których jedna jest powiernikiem (np. bank), a druga powierzającym (np. deweloper). Zgodnie z tą ustawą w przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego znajdujące się na tym rachunku środki nie podlegają zajęciu. Podobnie w sytuacji ogłoszenia upadłości posiadacza takiego rachunku środki pieniężne na nim zgromadzone podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Oznacza to, że w przypadku kłopotów finansowych dewelopera, wszczęcia przeciwko niemu egzekucji, czy też ogłoszenia przez niego upadłości, środki wpłacone dotychczas przez nabywców są bezpieczne i nie zostaną przeznaczone na pokrycie zobowiązań wierzycieli upadłego. Wprowadzenie rachunku powierniczego dla deweloperów jest kluczowym zabezpieczeniem interesów kupujących. Zdarzały się już bowiem w przeszłości sytuacje, że po ogłoszeniu upadłości dewelopera nabywcy tracili nie tylko mieszkania (czasem po prostu lokale jeszcze nie powstały), ale również wpłacone pieniądze. Obecnie obowiązujące regulacje temu zapobiegają, a kupujący w takiej sytuacji po prostu odzyskają swoje środki.
Pieczę nad pieniędzmi kupujących sprawuje bank, aż do czasu wypłacenia tych środków deweloperowi, co następuje we wskazanych wyżej przypadkach. Jednak są również sytuacje, w których to nabywca może domagać się zwrotu środków wpłaconych na rachunek powierniczy, wyłączając opisaną już egzekucję przeciwko deweloperowi lub jego upadłość. Kupujący ma takie prawo gdy:
Do rozwiązania umowy deweloperskiej może dojść w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązał się z jej zapisów, ale może to się stać także za porozumieniem stron. Wówczas ustalają one jaka kwota zostanie zwrócona kupującemu, a jaka zostanie przyznana deweloperowi. Takie zgodne oświadczenia strony muszą następnie złożyć w banku prowadzącym rachunek powierniczy, by ten dokonał wypłaty zgodnie z ustaleniami.
