Podział mieszkania na dwa mniejsze.

Właściciele dużych lokali w bloku czy kamienicy często zastanawiają się nad możliwością podziału takiego mieszkania na dwa mniejsze. Zanim jednak zapadnie ostateczna decyzja i rozpoczną się prace budowlane, trzeba przejść procedurę formalną. Podział mieszkania na dwa odrębne lokale jest możliwy pod warunkiem, że sam lokal się nadaje – jakie zatem warunki musi spełniać? Jakich procedur zobowiązany jest dopełnić właściciel nieruchomości, dokąd powinien się udać i gdzie uzyskać zgody?

Jakie kryteria musi spełniać mieszkanie do podziału na dwa odrębne lokale?

Podział lokalu na dwa mniejsze będzie wykonalny tylko wtedy, gdy jego układ umożliwia stworzenie dwóch oddzielnych lokali z odrębnymi wejściami z klatki schodowej. Z reguły sytuacja taka ma miejsce, gdy na etapie budowy dany lokal został zaprojektowany jako dwa oddzielne mieszkania, a z różnych względów został ostatecznie połączony i sprzedany jako jedno lokum.Bezproblemowy pod względem technicznym podział mieszkania na dwa mniejsze lokale występuje w przypadku starego budownictwa. W kamienicach często wielkość i ukształtowanie lokali sprzyja przebudowie i utworzeniu dwóch odrębnych mieszkań.

Podział mieszkania na dwa niezależne lokale – jakie formalności się z tym wiążą?

Jeśli chodzi o wymogi formalne, przede wszystkim trzeba uzyskać zgodę (w formie uchwały) na podział lokalu od wspólnoty mieszkaniowej. Mówi o tym art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokalipołączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej wyrażonej w uchwale

Oczywiście, jeśli podział mieszkania na dwa mniejsze będzie wiązał się z koniecznością ingerencji w nieruchomość wspólną, przykładowo wybicia nowych drzwi na klatce schodowej, uchwała wspólnoty mieszkaniowej musi także na to wyrażać zgodę.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie wyrazi pozytywnej opinii, nie przekreśla to szans na zrealizowanie planów. Właściciel nieruchomości może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Po uzyskaniu zgody od wspólnoty mieszkaniowej bądź orzeczenia sądu konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności. Spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta, wydając stosowne zaświadczenie.

W przypadku, gdy podział mieszkania na dwa odrębne lokale wiąże się z koniecznością podjęcia prac remontowych czy budowlanych, trzeba pamiętać o dopełnieniu formalności budowlanych. W zależności od zakresu i rodzaju przeprowadzanych prac należy dokonać zgłoszenia bądź uzyskać pozwolenie na budowę.

Po dopełnieniu wszystkich procedur urzędowych i uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności można udać się do notariusza, gdzie możliwe będzie ustanowienie odrębnej własności nowych lokali w budynku. W przygotowanym na tę okoliczność akcie notarialnym, notariusz zawrze także wniosek o stosowne wpisy w księgach wieczystych i skieruje go do sądu.

Czy podział mieszkania na dwa oddzielne lokale wpływa na udział innych lokali w budynku?

Podział lokalu w zasadzie nie powinien mieć wpływu na inne lokale w budynku i ich udział w nieruchomości wspólnej, zwłaszcza gdy nie następuje zmiana w metrażu. Podział ułamka następuje w ramach ułamka związanego z danym lokalem przed podziałem, a to nie rzutuje na udziały innych lokali w budynku.

Przykładowo, udział związany z lokalem o powierzchni 123,43 m² przed podziałem wynosił 12 343/123 455 części, a po podziale na dwa lokale – jeden z lokali ma powierzchnię 100 m², a udział z nim związany 10 000/123 455 części, a drugi lokal ma powierzchnię 23,43 m² z udziałem z nim związanym 2 343/123 455 części. Wszystkie działania pozostały na poziomie danego lokalu i jego udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli podział mieszkania na dwa związany ma być ze zmianą powierzchni lokalu, wówczas zmienia się ułamek wszystkich właścicieli lokali w budynku. To wiąże się ze zwiększoną ilością formalności i znacząco podnosi koszty z tym związane.

Jak numerować nowe lokale po podziale mieszkania?

Nowe numery lokali pojawią się w związku z uzyskaniem zaświadczenie o samodzielności. W przypadku podziału mieszkania na dwa odrębne lokale najczęściej przyjmuje się zasadę, że kiedy nieruchomość przed podziałem miała numer 11, to po podziale na dwa lokale uzyskuje kolejno litery alfabetu, co widnieje w wydanym zaświadczeniu o samodzielności na lokal nr 11A i 11B.

Jest to pod względem prawnym nieistotne zagadnienie, zatem można spotkać się też z inną praktyką, czyli innymi zwyczajowymi rozwiązaniami w tym zakresie. Niejednokrotnie przyjmuje się oznaczenie lokali z inwentaryzacji. Wówczas trzeba przyjąć, że o numerze zadecydowała osoba sporządzająca inwentaryzację lub ją aktualizująca.

Po uzyskaniu zaświadczenia w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokali następuje powielenie numeru wynikającego z zaświadczenia. Tak samo w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych przy zakładaniu ksiąg wieczystych dla nowo powstałych lokali podstawą ich oznaczenia (w tym nadania numeru) są dane z aktu notarialnego i załączonej do niego dokumentacji (w tym w szczególności zaświadczenia o samodzielności).