Rękojmia za wady nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego to rodzaj gwarancji rzeczy nabytej, która chroni kupującego przed “nieuczciwymi” lub “niedoinformowanymi” sprzedawcami 1. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, prawo do skorzystania z rękojmi przysługuje kupującemu niezależnie od tego, czy mieszkanie nabył z tzw. rynku pierwotnego, czy też rynku wtórnego, od osoby prywatnej, czy też od firmy . Rękojmia za wady nieruchomości została uregulowana w Kodeksie cywilnym w przepisach art. 556 i następnych 1
Jeśli wady fizyczne zostaną stwierdzone po upływie pięciu lat od dnia wydania nieruchomości, to nabywca nie będzie miał prawa do roszczeń z tytułu rękojmi W takim przypadku, nabywca może jedynie dochodzić swoich praw na drodze sądowej, ale nie z tytułu rękojmi . Warto jednak pamiętać, że ryzyko ponoszone jest głównie przez sprzedawcę, a nie nabywcę .
Jeśli zakupiliśmy mieszkanie od podmiotu zajmującego się profesjonalną sprzedażą mieszkań, odpowiedzialność dewelopera za wykryte przez nas wady mieszkania powstaje z mocy prawa i nie można jej wyłączyć ani ograniczyć zapisami umowy . W odróżnieniu od rękojmi sprzedawcy mieszkania pochodzącego z rynku wtórnego, odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa . W przypadku, gdy deweloper zamieszcza w umowie zapisy wskazujące na zmniejszenie jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi, skracające okres jej trwania, bądź zupełnie eliminujące odpowiedzialność dewelopera za wady, takie działania uznaje się za niezgodne z przepisami prawa, a w konsekwencji – zapisy te należy uznać za niewiążące .
Działania deweloperów, które ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność dewelopera, są nagminne i wielokrotnie stanowiły przedmiot analiz podejmowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów . Zgodnie z wynikami badań przeprowadzonych przez UOKiK, deweloperzy wprowadzają do umów zawieranych z konsumentami postanowienia, które wyłączają prawo do odstąpienia od umowy w razie ujawnienia istotnych wad, ograniczają możliwość reklamowania ujawnionych wad, wprowadzają rygorystyczne wymogi dotyczące zgłaszania wad z tytułu rękojmi, uzależniają odpowiedzialność z tytułu rękojmi od niedokonywania przez konsumenta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych, modyfikują terminy rozpoczęcia biegu terminu rękojmi oraz zakres pojęcia wady fizycznej . Warto poświęcić kilka minut na dokładne sprawdzenie zawartych w umowie postanowień, a w przypadku naruszenia uprawnień kupującego do obciążania dewelopera odpowiedzialnością za wady mieszkania, podjąć rozmowy w sprawie ich usunięcia lub zmiany .
Jeśli wykryliśmy wadę w mieszkaniu, powinniśmy w pierwszej kolejności skierować do dewelopera zgłoszenie wady powstałej w mieszkaniu. Zgłoszenie to powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i zawierać szczegółowy opis wady. W przypadku gdy podjęliśmy się opisu powstałej wady, możemy domagać się od dewelopera odpowiedniej rekompensaty, która może polegać na:
Jeśli chodzi o żądanie obniżenia ceny mieszkania, to warto pamiętać, że decydująca jest proporcja wartości rzeczy wolnej od wad i wartości rzeczy wadliwej. W tej kwestii z pomocą przychodzą orzeczenia sądów. Na szczególną uwagę zasługuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 maja 2018 r. (sygn. akt: I ACa 1344/17) w którym wskazano, że „jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad” .
Warto także pamiętać, że odstąpienie od umowy połączone z żądaniem zwrotu uiszczonej przez nas kwoty mieszkania jest możliwe jedynie w sytuacji, gdy stwierdzone wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają zamieszkanie, a deweloper mimo zgłoszenia nie usunął ich w wyznaczonym terminie .
Jeśli kupujący nabył mieszkanie z rynku wtórnego, to nie jest uznawany za konsumenta w rozumieniu art. 22¹ k.c1. W konsekwencji, kupujący nie korzysta z tak szerokiej ochrony prawnej, jak przy zakupie od dewelopera, ale to nie znaczy, że nie ma żadnej ochrony. Kupujący może dochodzić od sprzedawcy odpowiedzialności z tytułu rękojmi na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego .
Jeśli wykryliśmy wadę w mieszkaniu, powinniśmy w pierwszej kolejności skierować do sprzedawcy zgłoszenie wady powstałej w mieszkaniu. Zgłoszenie to powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i zawierać dokładny opis wady. Często samo sporządzenie pisma jest wystarczające, aby doprowadzić do odpowiedniej reakcji sprzedawcy, zatem zanim podejmiemy decyzję o wszczęciu postępowania sądowego przeciwko sprzedawcy warto podjąć kroki umożliwiające polubowne rozwiązanie sporu. Warto także pamiętać, że skorzystanie przez kupującego z uprawnienia polegającego na odstąpieniu od umowy połączonym z żądaniem zwrotu zapłaconej ceny możliwe jest tylko w sytuacji, gdy wada jest tak uciążliwa, że uniemożliwia faktycznie zamieszkanie.
W przypadku, gdy sprzedawcą jest podmiot prywatny, ustawodawca przewiduje możliwość wprowadzenia do umowy sprzedaży mieszkania takich zapisów, które w całości lub w części wyłączają rękojmię . Takie uprawnienie sprzedawcy, a w zasadzie jego konsekwencje, powodują, że kupujący powinien być bardzo wyczulony. Powinien każdorazowo sprawdzić dokładnie wszystkie zapisy umowy sprzedaży mieszkania, bowiem gdy są w niej zapisy ograniczające rękojmię, w razie wykrycia wad konieczność ich naprawienia spoczywać będzie najczęściej po stronie kupującego .
Czas trwania rękojmi w nieruchomości zależy od tego, czy nabywcą jest konsument, czy nie. Jeśli nabywcą jest konsument, czyli osoba fizyczna, która dokonuje zakupu niezwiązanego z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, to termin dochodzenia praw z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wynosi pięć lat od dnia, w którym nieruchomość została wydana kupującemu. Jeśli nabywcą nie jest konsument, to termin ten wynosi trzy lata. W obu przypadkach, jeśli wada zostanie stwierdzona po upływie dwóch lat od wydania nieruchomości, kupujący może żądać jedynie obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, a nie usunięcia wady lub wymiany nieruchomości na wolną od wad. Ponadto, kupujący ma rok na zgłoszenie wady sprzedawcy od dnia, w którym dowiedział się o niej
