Na samym początku musimy zadać sobie pytanie, na którym rynku będziemy szukać wymarzonego mieszkania: na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym? Zarówno jeden, jak i drugi rynek ma swoje plusy oraz minusy. Warto sprawdzić, o co pytać przy kupnie mieszkania zarówno nowo wybudowanego, jak i używanego. Nabywając nowe mieszkanie od dewelopera, mamy pewność, że nikt nie jest w nim zameldowany, jak również odpada kwestia ewentualnych remontów. W przypadku uchybień technicznych to deweloper ma obowiązek je usunąć (taki zapis powinien być umieszczony w umowie).
Z kolei, jeśli kupimy mieszkanie z rynku wtórnego, stajemy się jego właścicielami już w chwili podpisania umowy. Wiemy również, że naprawdę istnieje ono fizycznie, podczas, gdy deweloper często może zaoferować nam jedynie przejrzenie projektów, a właścicielami staniemy się dopiero po ukończeniu budowy i założeniu księgi wieczystej. Mieszkania z rynku wtórnego są z reguły tańsze, a czasem można znaleźć wyjątkowe okazje (np. w przypadku, gdy sprzedający nie zna się zbyt dobrze na cenach nieruchomości lub jest zmuszony szybko sprzedać swój lokal). Należy się jednak wystrzegać ofert, które są eksponowane na rynku przez wyjątkowo długi okres czasu (dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego), co może znaczyć, że mieszkanie ma jakiś defekt. Dlatego też takie oferty należy bardzo dokładnie zanalizować, próbując zbadać, dlaczego inni klienci nie byli nimi zainteresowani.
Co sprawdzić przed kupnem całkowicie nowego mieszkania? Największa pułapką czyhającą na klienta, na rynku pierwotnym są nieuczciwi deweloperzy. Jeśli decydujemy się na kupno nowej nieruchomości, najlepiej jest zakupić lokal już fizycznie istniejący. Nie grozi nam wtedy niewypłacalność dewelopera, a także rozwiązanie firmy i pozostawienie tzw. `dziury w ziemi`. Jeśli decydujemy się kupić lokal, który jeszcze nie powstał, warto wybrać dewelopera sprawdzonego, który ma swoim koncie udane inwestycje, a być może jakieś odznaczenia i nagrody.
Jeśli jesteśmy na etapie wyboru inwestycji, powinniśmy kupno takiego mieszkania krok po kroku przemyśleć pod kątem rzetelności przedsiębiorstwa odpowiedzialnego za budowę tej inwestycji. Absolutnie nie należy brać pod uwagę zakupu mieszkania od firmy, która zaczęła sprzedaż lokali przed uregulowaniem wszystkich aspektów formalno-prawnych. Dobrze jest sprawdzić, czy deweloper ma prawo dysponowania gruntem, czy ma pozwolenie na budowę i czy to pozwolenie pokrywa się z tym, co pokazywane jest klientowi w kolorowych folderach. Mamy prawo zobaczyć wszystkie interesujące nas dokumenty. Mając numer gruntowej księgi wieczystej, możemy również sami sprawdzić, kto widnieje w niej jako właściciel (sprawdzimy to w sądzie lub przez Internet).
Podpisując umowę, czy to rezerwacyjną, czy przedwstępną, a zwłaszcza umowę sprzedaży (w przypadku kupna nowego mieszkania częściej jest to umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu mieszkalnego), powinniśmy zwrócić uwagę na jej treść. Deweloperzy często umieszczają tam niedozwolone lub dwuznaczne zapisy – należy przeczytać ze zrozumieniem każdy punkt, a w przypadku wątpliwości dopytać, co oznacza dane zagadnienie. Niedopuszczalne są zapisy o wysokich karach za niedotrzymanie terminu wpłaty rat lub za odstąpienie od umowy, a jednocześnie o bardzo niskich upustach w przypadku, gdy opóźni się termin odbioru mieszkania.
Także zapisy o braku możliwości reklamacji, czy też o zrzuceniu odpowiedzialności za opóźnienia/uchybienia na złe warunki atmosferyczne, powinny wzbudzić naszą czujność. W chwili obecnej nie istnieje wymóg spisywania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jednak takie rozwiązanie będzie zdecydowanie bezpieczniejsze, chociaż wiąże się to z dodatkową opłatą notarialną. Warto sprawdzić przed kupnem mieszkania, czy deweloper jest skory podpisać z nami taki akt, czy wręcz przeciwnie, i wyciągnąć odpowiednie wnioski.
Przy okazji umów zawieranych z deweloperem istotne jest zrozumienie, czym się różni zadatek od zaliczki, ponieważ nie są to pojęcia tożsame. Zadatek pozwala stronom zabezpieczyć się na wypadek niewykonania umowy. Jeśli wpłacamy go i następnie zrezygnujemy z kupna mieszkania, deweloper może go zatrzymać. Natomiast jeśli to sprzedający będzie stroną odstępującą, to kupujący ma prawo do otrzymania zwrotu podwojonego zadatku. W przypadku dotrzymania umowy, zadatek zalicza się na poczet kwoty transakcji. Z kolei zaliczka nie jest już tak wiążąca – w przypadku rozwiązania lub niewykonania umowy, sprzedający powinien zwrócić otrzymane świadczenia. Wszystko zależy od tego, jaki termin zostanie użyty w podpisywanej umowie. Warto o to pytać przy kupnie mieszkania i optować za terminologią bardziej korzystną dla siebie.
Jeśli mamy możliwość obejrzenia lokalu, czyli w przypadku, gdy już fizycznie istnieje, warto zrobić małe oględziny pod kątem technicznym. Wystarczy najtańsza poziomica z marketu budowlanego, by zaoszczędzić sobie późniejszych kłopotów z nierówną podłogą lub ścianami, a także krzywym balkonem (zdarzają się tak skonstruowane balkony i parapety, po których deszcz oraz śnieg wpływają wprost do mieszkania). Równie istotne jest rozmieszczenie rur pionowych oraz poziomych, o czym wiele osób zapomina, skupiając się na formalnym aspekcie kupna mieszkania. Krok po kroku powinniśmy sprawdzić każde pomieszczenie pod kątem niedoróbek technicznych lub dziwnych rozwiązań, które mogą nas w przyszłości słono kosztować.
Skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami znacznie ogranicza możliwość zostania oszukanym. Pośrednik powinien sam przeanalizować wszystkie wyżej poruszone zagadnienia. Jednakże, nawet jeśli zrobi to skrupulatnie i uczciwie, taka usługa będzie miała swoją cenę. Koszt pośrednictwa może wynieść nawet 4% ceny transakcyjnej. Wysoka prowizja może zachęcić nieuczciwych pośredników do wpychania nam mieszkania na siłę, wykorzystując dwuznaczność niektórych aspektów (np. oględziny nieruchomości położonej przy źródle znacznego hałasu, dokładnie w czasie, gdy hałas nie powstaje). Tak, jak w przypadku umów ze sprzedającym, tak i tutaj należy dokładnie przestudiować to, co się podpisuje. Trzeba zwrócić uwagę na możliwości wypowiedzenia umowy, wysokość opłat i termin ich spłaty oraz możliwość nabycia nieruchomości na własną rękę, poza umową pośrednictwa.
Jeśli zakup mieszkania chcemy potraktować jako dobrą inwestycję i w grę wchodzi np. zbycie go po jakimś okresie czasu, należy zwrócić uwagę na kilka zagadnień. Oczywiście najbardziej pożądaną cechą jest korzystna lokalizacja, która zwykle bardzo klarownie przekłada się na cenę. Natomiast warto zwrócić uwagę na dwie rzeczy; po pierwsze nieruchomości charakteryzują się małą płynnością. Ciężej będzie sprzedać cztero- lub pięciopokojowe mieszkanie, podczas gdy popyt na mniejsze lokale jest zawsze znaczny. Wiąże się to oczywiście z ceną i wysokością kredytu, który zostanie zaciągnięty przez kupującego. Na mniejsze mieszkanie, choć mniej wygodne, zawsze znajdą się kupcy, ponieważ potencjalna grupa zainteresowanych jest większa, niż np. amatorów 100-metrowych apartamentów. Drugą sprawę stanowi standard wykończenia lokalu.
Dobra jakość jest zawsze w cenie, jednakże dochodzi do tego różnorodność ludzkich gustów. A o gustach podobno się nie dyskutuje. O ile nam może się podobać fikuśna łazienka lub bogato zdobiony kominek, to kolejnemu właścicielowi wcale nie musi. Być może te niecodzienne ulepszenia mogą tak bardzo mu nie przypaść do gustu, że potencjalny kupiec weźmie pod uwagę koszty usunięcia takich elementów. Z tego też powodu nie należy ponadprzeciętnego wystroju zaliczać do puli `inwestycja`, niestety argumentacja `na remont łazienki wydałem 50 tysięcy złotych` nie podniesie docelowej ceny w przypadku sprzedaży.
Dowiedz się więcej o #mieszkaniedlamedyka o ogólnopolskim wsparciu dla służb walczących z epidemią COVID-19. Udostępnij mieszkanie już dziś!
Pamiętajmy, by nie dać się nabrać na ukryte wady danego lokalu. Jeśli mamy możliwość obejrzenia przyszłego mieszkania, zróbmy to dwa razy o różnych porach dnia. Nieuważny klient da się zaprowadzić pośrednikowi lub sprzedawcy z biura dewelopera na oględziny w najbardziej optymalnej porze doby. Jednakże po zakupie może się okazać, że mieszkanie przez dłuższą część dnia jest zaciemnione albo wręcz przeciwnie – słońce pali w nim, nawet mimo żaluzji. Wiele osób daje się zwieść obietnicom bez pokrycia przy kupnie mieszkania. Krok po kroku powinno się sprawdzić każdy aspekt, bo nawet z pozoru błaha sprawa może się przyczynić do tego, że szybko pożałujemy zakupu. Przykładów jest wiele: od hałaśliwych sąsiadów, aż po uciążliwe niedoróbki techniczne. Dlatego nie warto się spieszyć, choć pośrednik czy deweloper nalegają na szybką decyzję. Kilkukrotne odwiedzenie lokalu może nam pomóc zauważyć problemy, których wcześniej nie odkryliśmy.
Planując budżet na zakup mieszkania, należy brać pod uwagę także koszty dodatkowe. Nie można założyć, że mając 400 tysięcy złotych, kupimy mieszkanie za taką samą kwotę, a `reszta` się jakoś znajdzie. Niestety ta `reszta` to także spory wydatek. Bonusem może być fakt, iż ceny ofertowe (czyli np. te przedstawiane w biurach pośrednictwa) są zwykle zawyżone, a targowanie się jest wskazane. Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną może wynosić od kilku do nawet 10%, a wynika to z pozostawiania przez sprzedających tzw. marginesu na negocjacje. Dotyczy to także nowych mieszkań – zawsze warto spróbować się potargować! W ten sposób możemy obniżyć cenę nieruchomości i nie martwić się o konieczność znalezienia pieniędzy na podatki i biurokrację, lub też w cenie zmieścić garaż, który często jest osobno oferowany przy kupnie mieszkania.
Krok po kroku warto przygotować się do takich negocjacji – prawie nigdy nie udają się one osobom, które chcą targować się `z marszu`. Warto poczytać fora, popytać znajomych, odwiedzić kilka biur nieruchomości, jeśli dana inwestycja jest w ofercie więcej niż jednego biura. Przygotowanie dobrych argumentów i pokazanie pewności siebie to podstawa.
Wracając do kosztów towarzyszących zakupowi nieruchomości, należy wziąć pod uwagę takie punkty:
* koszty bankowe związane z kredytem i jego zabezpieczeniem,
* taksa notarialna (opłaty reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, przykładowo dla mieszkania o wartości 100 tysięcy złotych, opłata wyniesie 1210 zł + VAT),
* podatek od czynności cywilnoprawnych (2% ceny sprzedawanej nieruchomości, w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podatek płaci kupujący),
* opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej (stała opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności to 200 zł, za założenie księgi 60 zł),
* ewentualna prowizja dla pośrednika (od 1 do 3% ustalonej przez strony ceny transakcji sprzedaży + VAT). Warto wspomnieć, że z pośrednikiem także można się targować!
Podsumowując, jeśli kupujemy mieszkanie o cenie transakcyjnej wynoszącej 200 tysięcy złotych, musimy się liczyć z kosztami dodatkowymi w wysokości około 11-12 tysięcy złotych, przy założeniu 2,5% prowizji dla pośrednika. Bez pośrednika opłaty wyniosą ok. 6,5 tysiąca zł. Zainteresowani mogą obliczyć szacunkowe opłaty, korzystając z kalkulatorów kosztów zakupu nieruchomości, dostępnych na wielu stronach internetowych. Inaczej wyglądają rozliczenia przy kupnie nowej nieruchomości, tutaj zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych zapłacimy 8% podatku VAT (do końca 2010 roku obowiązywał podatek w wysokości 7%). Należy zwrócić uwagę na ceny ofertowe (np. przedstawiane w materiałach reklamowych, katalogach) czy są one podane jako ceny netto (bez VATu) lub brutto (z VATem).
Kilka terminologicznych ciekawostek
Terminologia prawnicza może często zaskakiwać przeciętnego obywatela. Ciekawostką jest, że powszechnie przyjęło się mówić, że `mamy mieszkanie` lub `jesteśmy właścicielami mieszkania`. Z prawniczego punktu widzenia, tak naprawdę nie `mamy mieszkania` i wcale nie jesteśmy właścicielami substancji budowlanej, a przysługuje nam prawo jego własności. Czyli `kupując mieszkanie`, kupujemy tak naprawdę prawo do mieszkania. Taka terminologia wiąże się z brakiem możliwości przemieszczania dóbr, jakimi są nieruchomości.
Ostrożnie należy interpretować terminologię stosowaną przez deweloperów i pośredników, która jest często naciągana. Nagminne jest nadużywanie terminu `apartament`. Jest to pojęcie, które podświadomie może kojarzyć się z luksusem lub podwyższonym standardem. Jednakże hasło `posiadamy w ofercie nowoczesne 1-, 2- i 3-pokojowe apartamenty` jest niestety nadużyciem. Jednopokojowy apartament to oksymoron. Najważniejszą cechą apartamentu jest przestronność (co najmniej 90 m2), a także wysoki standard samego mieszkania, jak i budynku (np. budynek inteligentny, pełna ochrona itd.) Niestety żadne regulacje prawne nie odnoszą się do tego nadużywanego powszechnie terminu. Jednakże natrafiając w ofertach na pojęcie `apartament`, warto się dopytać, jakie dodatkowe, ponadprzeciętne atrybuty posiada taki lokal (o ile w ogóle takowe posiada).
Kupując mieszkanie od dewelopera decydujemy się na zawarcie specyficznego rodzaju transakcji, w której przedmiot transakcji, czyli mieszkanie lub dom naszą własnością staje się najczęściej dopiero po jakimś czasie od podpisania umowy.
Z tego powodu deweloper staje się czymś więcej niż tylko stroną umowy sprzedającą nam swoje prawa do nieruchomości. Przede wszystkim staje się on stroną odpowiedzialną za przeprowadzenie w naszym imieniu w sposób właściwy procesu budowlanego wraz z regulowaniem wszelkich zawiłości technicznych i prawnych, które mają doprowadzić do przekazania nam takiego przedmiotu umowy, jaki został w niej ściśle opisany. Okres pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i przyrzeczonej to okres największej niepewności i etap przyśpieszonego kursu z dziedziny praktyki budowlanej i prawnej. Dobrze, jeżeli wszystko przebiega zgodnie z planem, bo wtedy nikt za bardzo nie wgłębia się w szczegóły umów zakładając, że wszystko jest ok. Gorzej, jeżeli sprawy przybierają zgoła inny obrót niż przez nas oczekiwany, a tak niestety zdarza się dosyć często. Dlatego bardzo ważne jest, aby dmuchając na zimne próbować się uczyć na doświadczeniach innych i już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej zwracać uwagę na najczęściej stosowane przez deweloperów pułapki.
W umowie może czaić się szereg niedomówień czyli czegoś co nie zostało napisane. Wymagajmy więc aby wszystko co możliwe było zapisane w umowie. Jeżeli ma być wykonana mała architektura w formie zagospodarowania terenu, to musi to być wpisane w umowie. Może się bowiem zdarzyć, że zamiast ładnie zasianej trawki i ławeczek wszystko będzie zaasfaltowane lub w ogóle nie będzie nic zrobione i do mieszkania nie będzie prowadził nawet normalny chodnik. Dlatego do każdej umowy powinny być dołączone załączniki, które w formie graficznej lub opisowej dokładnie określą co kupujemy. Jeżeli teren ma być zagospodarowany to powinien być do umowy dołączony odpowiedni szkic tego zagospodarowania z narysowanymi chodnikami i terenem zielonym. To samo dotyczy zakupu miejsca parkingowego. Na szkicu terenu wykonanym w odpowiedniej skali powinno być to nasze miejsce oznaczone wraz z odpowiednimi wymiarami. Oczywistym w tym świetle jest również konieczność posiadania załącznika z dokładnym szkicem kupowanego lokalu wraz z dokładnymi wymiarami ścian i rozprowadzenia instalacji elektrycznej i przyłączy wodnych i kanalizacyjnych. Taki załącznik jest również podstawą do ewentualnej reklamacji powierzchni mieszkalnej. Oczywiście najlepiej jak umowa będzie zawarta w formie Aktu Notarialnego. Unikniemy wtedy sytuacji w których deweloper może nas po prostu szantażować, że aktu notarialnego nie podpisze, bo żąda od nas spełnienia dodatkowych warunków, których nie było w umowie przedwstępnej lub zrezygnowania z któryś, które były. Najczęściej ma to miejsce, gdy deweloper ma nam zapłacić jakieś kary umowne i chce, żebyśmy z nich zrezygnowali. Umowa przedwstępna notarialna chroni nas przed takimi żądaniami dewelopera gdyż daje nam ona gwarancję, w krańcowych przypadkach orzekaną przez sąd, że własność mieszkania i tak przejdzie na nas, niezależnie, czy deweloper przyjdzie do notariusza czy nie. Umowa podpisana w innej formie pozwoli nam jedynie w takim przypadku żądać zwrotu wpłaconych środków
W umowach zawarta jest zazwyczaj wzmianka dotycząca różnych kar umownych. Niestety, często jest tak, że dotyczą one głównie nas a nie dewelopera. Na przykład wycofanie się z umowy z deweloperem to konieczność uiszczenia najczęściej 5% ceny zakupu i konieczność znalezienia na nasze miejsce innego chętnego. Jeżeli wpłaciliśmy już na przykład 90% ceny zakupu, to deweloper odda nam te 90% dopiero po tym jak następny kupujący mu je wpłaci. I to już jest nadużycie, które nie powinno mieć miejsca. Nie dość, że przepada nam 5% to jeszcze nasze wpłacone pieniądze możemy odzyskać po długim okresie czasu, bo kiedy następny kupujący je wpłaci na konto dewelopera, zależy już wyłącznie od jego indywidualnej z nim umowy. A odzyskane wtedy pieniądze nie będą waloryzowane, więc będą czystą stratą.
Inne ważne zapisy, których deweloper może nie zachcieć umieścić w umowie to kwestie związane z opóźnieniem oddania budynku do użytkowania. Tutaj nie powinno być `zmiłuj się`. Jeżeli wina leży po stronie dewelopera, to powinien on nam zapłacić karę umowną lub zwrócić nam koszty poniesionych przez nas strat. Najczęściej są to straty wynikłe z tego, że dłużej musimy płacić za ubezpieczenia związane brakiem wpisów do KW, że musimy ponosić koszty wynajmu mieszkania, że tracimy nie mogąc wynajmować naszego obecnego mieszkania, itp. Deweloperzy najczęściej opóźnienia tłumaczą tzw. czynnikami niezależnymi od nich. Żądajmy na to dowodów i pisemnego oświadczenia dewelopera. Będzie to podstawą dochodzenia naszych ewentualnych roszczeń przed sądem.
Innego rodzaju zagrożenia mogą być związane z rozliczeniem powierzchni mieszkania. Mamy zapisane w umowie, że będzie to 50 m2 a po wyliczeniach wychodzi, że faktycznie jest 48 m2. Deweloperzy broniąc się przed takimi sytuacjami wpisują do umowy klauzulę, że jeżeli powierzchnia będzie większa lub mniejsza o np. 8% to cena będzie korygowana. Co ten zapis oznacza? Że różnicy za te brakujące 2 m2 deweloper nam nie zwróci bo to jest różnica zaledwie 4%! Stawiajmy sprawę jasno. Niech każda różnica powierzchni będzie korygowana lub niech to będzie minimalne 2 czy 3 procenty. I koniecznie powołajmy się w umowie na normę według której te pomiary będą robione. Jeżeli tego nie zrobimy to deweloper powoła się na inną, bardziej korzystną dla niego, normę, i spór będzie właściwie nierozstrzygalny.
